近期，內地不少一二線城市開始對新建住宅項目的高度進行嚴格限制，多數都要求建築高度不超過80米，超限則需進行消防救援評估審查。業內專家認為，未來低密度和小高層類型的住宅將成為市場主流。

12月1日，成都市公共資源交易服務中心掛出一則拍地公告，共涉及四宗住宅用地。在「規畫設計條件」一欄，公告對於建築物高度的限制要求十分顯眼：有兩宗宅地的要求均是建築高度不超過80米，另一宗為不超過60米，還有一宗要求不超過54米。

近幾個月來，在多個一二線城市的土地出讓中，均有住宅地塊的出讓要求裡寫明「建築物地上限高80米」。

按照傳統的住宅每層樓高3米來計算，建築物地面上限高80米，就意味著整棟樓不超過26層；如果按部分城市「好房子」的標準，室內層高淨高3米，那麼加上樓板厚度，每層樓高度計3.2米，那麼整棟住宅樓則不超過25層。

在上海今年十月的第八批次土拍中，楊浦東外灘宅地由保利置業以總價26.12億元競得，這宗地塊的建設要求也明確為「容積率2.5，建築限高80米」。

同樣在今年十月，經過多輪競拍，廣州大道南788號二期地塊以9.2億元出讓，拿地房企為中海地產，這宗地塊也有建築限高80米的要求。

針對上述廣州大道南788號二期地塊的出讓，廣州還在一份建設用地規劃條件（穗規劃資源業務函〔2025〕11074號）文件中寫明：「根據廣東省住房和城鄉建設廳要求，涉及80米以上住宅建築及100米以上公共建築建設項目時，應徵求同級消防救援機構意見，以確保與當地消防救援能力相匹配。」

這一口徑與深圳的近期出臺的相關政策十分類似。

2025年10月11日，深圳市規劃和自然資源局以及深圳市住房建設局發佈「關於穩妥推進《住宅專案規範》實施的通知」，其中提到「建築高度超過80米的住宅項目，應嚴格按照《住房和城鄉建設部、應急管理部關於加強超高層建築規劃建設管理的通知》(建科〔2021〕76號)等規定履行相關程式，在土地供應和消防審查環節徵求同級消防救援部門意見，確保與我市消防救援能力相匹配。」

這意味著在不少一二線城市，考慮到城市的消防救援能力，未來若想新建建築高度超過80米的住宅專案，將受到嚴格限制和管理。

過去在廣州、深圳等南方一二線城市，動輒四五十層樓的超高層住宅建築頗為常見，有些超高層住宅甚至還賣出高價。

近一兩年，深圳仍有多個超高層住宅項目火熱開售，打出了「世界高處」、「雲端藏品」、「天際陽台」等廣告語。比如2024年入市的深業世紀山谷，住宅樓宇達到69層，高度達247米，單價超過每平方米9萬元人民幣；2023年入市的綠景白石洲一期推出3棟74層超高層住宅，高度達243米，平均單價超過每平方米8萬元；2021年開盤的加福華爾登府邸，建築物總高度達到了239米，地上67層，地下3層。

而據廣州本地媒體報導，最近五年間，廣州樓高40層及以上的新房住宅項目有40多個，近十年來推出的超百米超高層新房住宅項目超過一百個，建築高度達200米左右的居住專案在越秀、荔灣等區都有推出。

實際上，由住房和城鄉建設部發佈、今年5月1日起實施的《住宅專案規範》已經明確了住宅用地容積率、建築密度、高度控制最大值等指標的限制。

在《住宅專案規範》的「居住環境」一節，依據建築氣候區劃的不同，建築物有不同的空間環境控制指標。不過，在這份檔中，無論建築物處於何種氣候條件，高層住宅最高只列至18至26層，最大容積率僅為3.1，住宅建築高度控制最大值為80米。

對比該規範，以廣東省為例，該省大部分地區屬於Ⅳ類建築氣候區，最高住宅容積率為3.1，住宅高度應控制在80米，層數為26層。

在住房和城鄉建設部發佈《住宅專案規範》前後，有不少省市也針對住宅建築高度出臺了地方性政策。

比如河南省鄭州市於2024年12月24日發佈《鄭州市城市規劃管理技術規定》，其中提到新建住宅用地建築高度應小於80米，容積率不超過2.5。

江蘇省於2025年1月1日起施行新政，一般不得新建100米以上住宅專案，100萬人口以下城市嚴格限制新建80米以上住宅。

深圳於今年10月發佈《關於穩妥推進〈住宅專案規範〉實施的通知》，規定新建住宅項目建築高度原則上不得超過80米（約26層），容積率不超過3.1；超過80米需消防審查，政策發佈前已完成規劃審批的項目可按原規劃實施。

廣州也同步跟進了住房和城鄉建設部的《住宅專案規範》，2025年成交宅地容積率大部分都低於3.0，部分地塊直接要求限高80米，超過80米需消防審查。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，超高層住宅的風險呈現「高度正相關」特徵，首先是救援高度受限，主流消防雲梯最高52米（約17層），超高層火災需依賴內部消防設施及直升機救援；其次是疏散時間過長，100米以上建築疏散至地面需30分鐘以上，易造成踩踏或窒息風險。

此外，超高層住宅還面臨維護成本高企、維護費用是普通住宅的三至五倍的問題，以及高空墜物、燃氣洩漏、電梯故障等風險。

嚴躍進表示：「當前政策通過限高80米、容積率控制、消防審查等手段，引導市場從『規模競爭』轉向『品質競爭』，未來低密、小高層住宅將成為市場主流。」

（第一財經）